Les vices cachés, une source de litiges fréquente en immobilier

Les vices caches en immobilier

Les vices cachés d’un appartement ou d’une maison peuvent entraîner des conséquences graves pour l’acheteur. Responsable de ces vices, le vendeur se doit de réparer le préjudice subi par ce dernier. Cependant, il faut connaître si c’est bien un vice cache.

Un vice caché : de quoi s’agit-il ?

Suivant l’article 1641 du code civil, un vice est un défaut matériel qui empêche l’acquéreur d’utiliser et de jouir normalement du bien. Lorsqu’un vice n’est pas apparent durant l’inspection d’un bâtiment, on parle de « vice caché ». De ce fait, un vice caché est un défaut caché ou invisible qui, s’il est connu de l’acquéreur, réduit le coût d’acquisition de ce bien, ou incite cet acheteur à renoncer à l’achat. Ces défauts pourraient être dissimulés volontairement par le vendeur dans le cas où ce dernier serait de mauvaise foi. Mais également, il peut s’agir de vices qu’il n’avait pas connus durant la transaction. Cela dit, la malfaçon d’un bâtiment n’est pas nécessairement considérée comme un vice caché devant la loi. La définition vice caché immobilier requiert qu’un défaut doive reposer sur 3 critères. Il doit d’abord être assez grand pour empêcher l’acquéreur d’utiliser normalement le bien ou pour réduire l’usage prévu du bâtiment. Ensuite, ce défaut doit être apparent avant l’acquisition. Enfin, le défaut doit être caché, c’est-à-dire qu’en dépit d’une inspection visuelle du bien immobilier, aucun défaut n’a été constaté au moment de l’acquisition. Pour des amples informations, cliquez sur avocat-paumier.fr

Les vices cachés en termes de l’immobilier  

Il n’existe pas une liste complète des vices cachés en termes de l’immobilier. Cependant, la définition vice caché distingue les vices apparents des vices cachés. De la sorte, si des vices étaient connus ou visibles de l’acquéreur avant l’achat, ils ne peuvent plus être considérés comme cachés. C’est surtout le cas des vices signalés par le vendeur ou découverts durant l’inspection de l’immeuble. De plus, si le vendeur doit fournir des informations sur le bâtiment lors de l’achat, l’acheteur est aussi tenu d’effectuer une inspection visuelle avant la conclusion de la vente. S’il existe des signes d’un défaut potentiel, c’est à lui d’avoir recours à des spécialistes pour une inspection plus approfondie. Il convient de noter ici quelques exemples de vices cachés pour un appartement ou une maison. À savoir l’humidité ; le caractère inondable d’une habitation ou bien encore les défauts fondamentaux de l’édifice. Il est rappelé que le défaut invoqué par l’acheteur n’est pas considéré comme un vice caché que s’il peut répondre aux critères énoncés à l’article 1641 de la Réglementation civile. La certification des vices cachés est notamment difficile pour les anciennes maisons. En conséquence, afin de déterminer s’il existe des vices cachés, il est recommandé de faire appel à un expert. 

Les actions réalisables par l’acheteur face à ces vices cachés  

Du fait de la garantie contre les vices cachés, l’acquéreur est en mesure de demander au vendeur de procéder à la réparation de dommage subi dès lors que le vice caché est avéré. Pour cela, il peut recueillir lui-même des preuves, ou de préférence s’adresser à un professionnel. Si tel est le cas, le rapport d’expertise fera office de support à la procédure. En termes du droit de l’acheteur, en fonction de la gravité du défaut et des conséquences qui en découlent, il est libre de formuler ses revendications. Il peut demander une résiliation de la vente. Pareillement, l’acheteur a la capacité de demander un remboursement partiel du coût de l’immobilier pour couvrir le montant des réparations. Enfin, il peut simplement réparer le défaut par le vendeur. L’acheteur peut aussi réclamer des dommages-intérêts si le vendeur est de mauvaise foi. Toutefois, cet acte ne peut être lancé que si le dommage subi par l’acquéreur est qualifié de « grave », tel qu’il a engendré une perte d’exploitation ou rendu l’immeuble inutilisable. Une négociation à l’amiable devrait avoir lieu. Pour ce faire, l’acquéreur doit adresser au vendeur une lettre amiable de conciliation lui expliquant la présence du vice et sa demande de réparation. Cette remise en question doit être expédiée par courrier recommandé accompagné d’un accusé de réception, des justificatifs établis par l’acquéreur ainsi qu’un rapport d’expertise. En cas de non-présence du vendeur après la première lettre, l’acheteur est libre de mener une action en justice. Dans ce cas, il est convenable d’adresser une mise en demeure contre le vendeur pour l’en avertir. S’il ne répond pas dans les 8 jours après la réception de cette lettre, il fera l’objet d’une convocation au tribunal. Un juge évaluera les faits et tranchera le litige.